Gunther Gonzales Barrón (2002) sostiene que

Según Rosario Guerra Macedo (2014):

Para Becerra, Samillan y Esquivel (2019):

De acuerdo con Silva (2009):

Para el Tribunal Registral (2016c):

Asimismo, "mediante la rectificación de las características físicas de un predio no se incorpora nueva superficie al predio inscrito. Dicho proceso solo busca eliminar una inexactitud registral, expresando en su verdadera dimensión lo ya existente" (Tribunal Registral, 2007c, p. 1) y "la rectificación de las características físicas de un predio es un instrumento para eliminar una inexactitud registral, pues la finca (cuyas características físicas no han variado y por tanto no ha crecido, o se ha modificado o reducido) aparece descrita erróneamente en el Registro" (Tribunal Registral, 2016a, p. 1).

De lo expuesto, queda claro que el procedimiento de rectificación de área, linderos y medidas perimétricas no tiene como finalidad aumentar o reducir el área del predio registrado, sino únicamente hacer que coincidan la publicidad registral con la realidad, eliminando de esta forma la inexactitud. Corresponde que los funcionarios que tienen a su cargo dicho procedimiento cuiden que este no se desnaturalice, ya que cualquier cambio en los datos de hecho de un predio constituye un riesgo para los demás titulares registrales, en especial los propietarios de los predios colindantes. En tal sentido, como el registrador no realiza una labor de constatación in situ, sino que solo califica documentos, aquel no será responsable por la mala praxis que se le pueda dar a dicho mecanismo registral. En suma, el límite de la rectificación (o determinación) es el respeto a la propiedad de los demás titulares de derechos inscritos, para que no puedan ser afectados por esta clase de procedimientos. Ello implica necesarias exigencias técnicas y legales aplicables, de distinta manera y rigor, a los procedimientos de saneamiento de áreas, linderos y medidas perimétricas.

2.1.1. Juez competente

Se determina conforme al artículo 488 del Texto Único Ordenado del CPC, que señala que los juzgados de paz letrados son competentes cuando la cuantía de la pretensión es mayor a 100 y hasta 500 unidades de referencia procesal1 (URP). Mientras que los jueces civiles son competentes cuando se superen las 500 URP, o no sea aplicable la cuantía; es el caso de la rectificación de área, linderos y medidas perimétricas, que se tramita ante los juzgados civiles.

2.1.2. Procedimiento

Los plazos de primera instancia establecidos en el CPC son los siguientes:

Tabla 1

* Contados desde la notificación de la demanda o de la reconvención.

2..2.1. Notificaciones y problemas operativos

En este proceso, por disposición del artículo 506 del CPC, pese a que se conozca el nombre y el domicilio del demandado o los demandados y, en su caso, de los colindantes, en el auto admisorio de la demanda el juez dispondrá que el extracto de esta se publique tres veces, con un intervalo de tres días, mediante edictos. En caso el bien sub litis sea un predio rústico, y el demandado, indeterminado, o incierto, o con domicilio o residencia ignorado, en el emplazamiento, además del edicto, se deberá efectuar la notificación por radiodifusión cinco días consecutivos, tal como lo indica el último párrafo del artículo mencionado.

Además, según lo dispone el artículo 507, en los casos en que el demandado sea indeterminado, o incierto, o su domicilio o residencia sea ignorado, o cuando el emplazado haya sido declarado en rebeldía, se solicitará dictamen del Ministerio Público antes de pronunciar sentencia. Este será expedido dentro de diez días, bajo responsabilidad.

Es pertinente indicar que si bien el procedimiento judicial, por su propia naturaleza, tiene una amplitud mayor a los procedimientos de saneamiento notariales y registrales, puesto que abarca todos los tipos de predios (rústicos y urbanos) y de defectos (falta delimitación o inexactitud), con existencia de eventuales conflictos (con superposición con los predios colindantes o sin ella) o no, es frecuente que las autoridades jurisdiccionales no presten demasiada atención a las titularidades registrales ni a los aspectos técnicos descriptivos del predio y, menos aún, a la base gráfica registral (delimitación georeferenciada de los predios inscritos, sobre la base de los asientos registrales y los títulos archivados que dieron lugar a las inscripciones). Esto origina que, aun en los casos que obtienen un pronunciamiento judicial definitivo, después de largos y complicados trámites, lo resuelto no puede acceder a la publicidad registral; o que, al inscribirse por mandato reiterativo de la autoridad judicial, más que corregir o mejorar la información registral, se generan nuevas inexactitudes y controversias que, por ejemplo, pueden afectar derechos de terceros colindantes que no han sido emplazados en el proceso judicial.

2.2.2. Demora de los procesos judiciales

Nuestro sistema de justicia, a través de sus órganos jurisdiccionales, se ve enfrentado a esta problemática generada fundamentalmente por la excesiva carga procesal. Como prueba nos permitimos poner a consideración los siguientes estudios:

2.2.2.1. Procesos sumarísimos

En su informe sobre la justicia en el Perú, Gaceta Jurídica (2015, pp. 33-34) señala que uno de los principales factores de la morosidad judicial es el retraso en la entrega de las notificaciones judiciales. Asimismo, se indica que un proceso de desalojo por ocupación precaria, que se tramita en la vía sumarísima, dura en promedio cuatro años y tres meses, a pesar de que debería durar solo cinco meses, de conformidad con las normas del CPC. En dicho informe se sostiene que el cálculo del plazo del proceso de desalojo por ocupación precaria excluye el tiempo de ejecución de la sentencia, por lo que el plazo legal y el plazo real son mayores si se considera el tiempo de ejecución.

Según el informe del Banco Mundial (2020), que evaluó, entre otros aspectos, cuánto demora en el Perú hacer cumplir un contrato en sede judicial mediante proceso sumarísimo, "es más fácil en los juzgados de Huancayo y más difícil en los del Callao. Mientras en Huancayo los casos tardan alrededor de 22 meses, en el Callao duran hasta 2.5 años, principalmente por la demora en la notificación de las demandas y la ejecución de sentencias" (p. 73). Si el proceso sumarísimo tiene menores trámites y plazos procesales que el proceso abreviado aplicable a la rectificación área, linderos y medidas perimétricas, resulta evidente que estos últimos tendrán una duración sustancialmente mayor.

2.2.2.2. Un ejemplo respecto de un proceso de rectificación de área y linderos

Como se observa en el Expediente n.o 28883-2018-0-5001-SUDC-01, la Sala de Derecho Constitucional y Social de la Corte Suprema de Justicia, con fecha 14 de noviembre de 2020, declaró improcedente esta casación debido a que dicha sala no es competente para conocer causas sobre temas rurales, por lo que dispuso que se remita a la mesa de partes de la Sala Civil Permanente y Transitoria de la Corte Suprema. Es decir, el proceso aún continuará. No obstante, en el siguiente reporte del expediente de la Corte Suprema de Justicia (2018), podemos verificar desde cuándo se inició ese proceso.

Gráfico 1

El expediente que motivó dicha casación es el n.o 0020224-2007. Para conocer la fecha de inicio del proceso judicial, hemos ingresado a las consultas de expedientes judiciales del Poder Judicial. Al encontrar el expediente, podemos observar que dicho proceso se inició el 11 de mayo de 2007, tal como lo muestra el siguiente gráfico:

Gráfico 2

De lo expresado se concluye que, a la fecha, dicho proceso tiene más de catorce años en litigio y aún no se ha emitido una sentencia definitiva sobre el fondo. Con todo lo expuesto, consideramos que la demora de los procesos judiciales constituye una sustancial desventaja en relación con cualquiera de los procedimientos extrajudiciales de rectificación de áreas, linderos y medidas perimétricas vigentes. Si bien no se cuenta con estadísticas suficientes sobre la duración "promedio" de estos procedimientos, podemos afirmar que lo normal es que no concluyan su trámite en menos de cuatro años, salvo casos muy aislados o excepcionales.

Por otra parte, en cuanto al número de demandas presentadas al Poder Judicial y aquellas que han sido declaradas fundadas, para corroborar nuestros datos, mediante solicitud de acceso a la información, pedimos al Poder Judicial que nos proporcionara estadísticas respecto de las siguientes interrogantes: ¿a nivel nacional, cuántas demandas de rectificación de área, linderos (deslinde) y medidas perimétricas han sido interpuestas ante el Poder Judicial durante cada uno de los años comprendidos entre el 2014 y el 2018? ¿Cuántas han sido fundadas? El Poder Judicial, en el Informe n.o 000043-2020-AABD-SPAP-GI-GG, del 27 de enero de 2020, adjuntó el reporte de respuesta a nuestras preguntas, el cual hemos procesado en la siguiente tabla de elaboración propia:

Tabla 2

Verificamos que aquellas demandas declaradas fundadas entre el 2014 y el 2018 representan un porcentaje que no llega siquiera al 15 % de las presentadas, como puede apreciarse a continuación:

Tabla 3

Si se considera que los predios inscritos que tienen deficiencias en su delimitación y en su concordancia con lo registrado pueden calcularse en varios millones, y que en cinco años judiciales se tramitaron menos de 2000 demandas, con las demoras en la tramitación y el escaso número de pronunciamientos favorables, podemos afirmar que, en tanto no se supere este problema, es necesario analizar la posibilidad de mejorar la regulación y eficiencia de los mecanismos extrajudiciales registrales y notariales existentes para responder a las necesidades de la colectividad. Evidentemente, los medios extrajudiciales no serán aplicables a los casos en que la determinación o rectificación de área, linderos y medidas perimétricas pueda afectar los derechos de propiedad de los titulares de los predios. En todo caso, a partir de nuestra experiencia personal en la función notarial y registral, podemos afirmar que son minoría. En la práctica, la necesidad de determinación o rectificación de área, linderos y medidas perimétricas de predios inscritos no implica, excepto en muy pocos casos, la existencia de conflictos de titularidades, sino que estos se originan, esencialmente, en la falta de una verdadera base geográfica en las inscripciones del registro de predios, la inexistencia de un verdadero catastro predial y la simplicidad de los medios inmatriculatorios que tuvo el registro de propiedad inmueble desde su creación casi a finales del siglo XX.

Tabla 4

Tabla 5

Tabla 6

Tabla 7

El concepto fue incorporado, inicialmente, a través de la Resolución n.o 054-2007-SUNARP-TR-T, al indicar que: "Es inscribible la renuncia de una sección del predio, siempre que el Área de Catastro determine que los linderos y ubicación espacial del predio inscrito no han sufrido variación alguna, salvo por la porción renunciada que se desinscribe" (Tribunal Registral, 2007a, p. 1).

Tabla 8

En el CIX Pleno del Tribunal Registral se aprobó el precedente de observancia obligatoria referido a la extinción de inscripción por renuncia al derecho de propiedad, en el sentido de que resultaba viable que el propietario de un bien renuncie a su derecho, en tanto se trata de una manifestación del atributo de disposición que asiste a todo propietario.

En tal sentido, Francisco Escajadillo (2018) señala que:

4.2.1. La no intervención de terceros

A través de este mecanismo es posible conseguir la reducción del área inscrita sin intervención de ningún colindante o tercero, siempre que el predio materia de rectificación tenga un área menor que la inscrita registralmente.

4.2.2. El predio propuesto por el interesado (excluyendo el área renunciada) debe hallarse dentro de los linderos del predio de mayor cabida, es decir, del predio original

En cumplimiento con lo establecido en el precedente CIX, el predio rectificado y el área renunciada deben quedar dentro del polígono contenido en la base gráfica registral. Así, en caso de que cualquiera de tales áreas, vale decir, parte de los linderos y las medidas del predio, no esté dentro del referido polígono, no procederá la renuncia de área. Esto ha sido enunciado expresamente en la Resolución n.o 456-2016-SUNARP-TR-T, que aborda la renuncia de área para poder inmatricular un predio, en cuya sumilla se indica:

4.2.3. Improcedencia en caso de imposibilidad del pronunciamiento por parte del Área de Catastro

El Tribunal Registral no ha establecido un criterio uniforme. En algunos pronunciamientos considera que es improcedente la renuncia de área en caso de que a la Oficina de Catastro, bajo cualquier causa, se le imposibilite afirmar que el área resultante de la renuncia se halle dentro del polígono del predio inscrito. Así lo indican algunas resoluciones, como las que enunciamos a continuación:

Una posición contraria, según la cual la imposibilidad por parte de la Oficina de Catastro no puede ser impedimento para la inscripción, en consideración a que los costos de la incapacidad del registro no deben ser trasladados a los administrados, puede apreciarse en el acuerdo del CLXXIV Pleno del Tribunal Registral, que señala:

Asimismo, el Tribunal Registral (2021) precisa:

Como puede apreciarse, sobre este aspecto no existe uniformidad ni predictibilidad sobre las exigencias de la jurisprudencia registral. Es cierto que, para guardar concordancia con los criterios utilizados en otras formas de saneamiento registral, debería aceptarse que las deficiencias del registro de predios en los datos que figuran en su base gráfica registral no deberían ser trasladadas a los interesados ni impedir la inscripción de una renuncia de área. Pero también es cierto que para el caso de la renuncia parcial, puede generar inseguridad a los derechos de los colindantes que el área resultante de la renuncia pueda superponerse a los predios colindantes.

4.2.4. Visación de la documentación técnica en la renuncia de área

Partimos por indicar que la finalidad del procedimiento de visación de la documentación técnica, más precisamente de la visación de planos por las municipalidades, consiste en verificar la concordancia entre la realidad física y los planos presentados; y si ello no es posible, la indicación de la imposibilidad material de su atención.

Según podemos verificar, a modo de ejemplo en el portal web de la Municipalidad Distrital de Miraflores, sobre el procedimiento de visación de planos se indica que:

Dentro del procedimiento de renuncia de área, la jurisprudencia registral ha establecido que es requisito de procedencia adjuntar la documentación técnica visada por la municipalidad competente, entidad que, como lo hemos indicado anteriormente, cumple la función de verificar la concordancia entre la realidad física y los planos presentados; y respecto de dicha documentación, debe pronunciarse el Área de Catastro Registral sobre si el área materia de rectificación se halla dentro del polígono del predio inscrito o no; o, en su defecto, indicar dicha imposibilidad de verificación.

El Tribunal Registral (2016d) indica que

A fin de establecer si, realmente, la renuncia de área es un mecanismo de saneamiento diferente a los ya enunciados, es necesario efectuar un análisis comparativo entre el mecanismo jurisprudencial de renuncia de área frente a otro mecanismo, también de origen jurisprudencial registral, denominado rectificación unilateral, cuyas características se han descrito en el punto 3.4.

En efecto, el Tribunal Registral ha consagrado la denominada rectificación unilateral, en la cual la escritura pública que permite el saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas solo es otorgada por el titular registral del predio materia de determinación o rectificación, sin la intervención de ningún propietario de los predios colindantes. El sustento de este mecanismo es la rectificación registral en mérito de instrumento fehaciente regulada por el artículo 85 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, pero avanzando más allá del simple error de cálculo del área del predio, comprende también los linderos y las medidas perimétricas del mismo, con la diferencia de que en este supuesto, por su mayor entidad modificatoria, debe tenerse la seguridad absoluta de la no afectación de derechos de los titulares de los predios colindantes.

Después de una profusa y contradictoria discusión jurisprudencial respecto de si la rectificación unilateral era aplicable solo cuando se reducía el predio a un área menor o si también era aceptable cuando incrementaba su área, actualmente se encuentra vigente el Precedente de Observancia Obligatoria aprobado por el CLV Pleno del Tribunal Registral, también analizado anteriormente. Al efectuar un análisis comparativo entre las características jurisprudenciales de la renuncia de área y la rectificación unilateral, podemos concluir que coinciden en lo siguiente:

Aplicación tanto a predios urbanos como rústicos, por no existir distinción legal o jurisprudencial.

La rectificación o determinación la otorga solo el titular o los titulares registrales del predio materia de saneamiento.

No se requiere la intervención de ningún propietario de los predios colindantes.

Debe formalizarse por escritura pública.

No implica inspección física del predio ni notificación a los colindantes, tanto por el notario como por el registrador.

Deben adjuntarse los planos visados por la municipalidad competente o los documentos catastrales emitidos por ella. En el caso de predios rústicos, el plano del órgano catastral agrario o verificador catastral.

Debe acreditarse, con el informe del Área de Catastro de la SUNARP, que no se presenta superposición ni afectación alguna a predio colindante.

El análisis detallado de los criterios jurisprudenciales que regulan la renuncia de área, frente al saneamiento unilateral, nos permite afirmar que estos dos mecanismos creados por el Tribunal Registral, al no estar previstos en el artículo 13 de la Ley n.o 27333, a pesar de ser aparentemente autónomos e independientes, de la manera que los ha configurado la jurisprudencia registral, al exigir la presentación de planos visados municipalmente, la renuncia de área parcial, en la práctica, no es más que una modalidad del precedente jurisprudencial de rectificación unilateral para menor área, pero que el Tribunal Registral de la SUNARP ha regulado como un procedimiento diferente.

Veamos ahora de manera comparativa las características que, en nuestro concepto, deberían diferenciar la rectificación unilateral de área, linderos y medidas perimétricas de la renuncia de área:

Tabla 9

El Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, aprobado por Resolución n.o 126-2012-SUNARP, define a la duplicidad de partidas de esta manera:

La posibilidad de utilizar la renuncia de área como mecanismo para la eliminación de la superposición de partidas registrales no tiene una previsión en los reglamentos registrales, puesto que, según el mencionado Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos (artículos 60 y 62), el procedimiento regulado para "solucionar" la duplicidad o superposición de partidas con inscripciones incompatibles (que son las verdaderamente relevantes) es uno administrativo registral denominado "cierre de partidas", en el que no se elimina la duplicidad, sino que se limita, en caso de que no se formule oposición, al cierre total o parcial de la partida de menor antigüedad, quedando aún vigentes ambas inscripciones. Este procedimiento se encuentra a cargo de la Unidad Técnica Registral (antes Gerencia Registral) y no a cargo del registrador ni el Tribunal Registral. Empero, en la práctica, actualmente aceptada por jurisprudencia no vinculante del Tribunal Registral, el mecanismo de renuncia de área total o parcial ha sido y es usualmente utilizado como medio para eliminar superposiciones de partidas registrales.

Esta situación ha sido advertida por Gunther Gonzales (s.f.) cuando afirma:

Desde otra perspectiva, Sonia Campos (2014), también advierte que pueden existir otras motivaciones de la renuncia de las áreas distintas a concordar la realidad con el registro, al indicar que

En la jurisprudencia registral, si bien aún no existen precedentes de observancia obligatoria, el tema de la renuncia de área como medio de eliminación de superposición de partidas registrales se ha admitido, favorablemente, en diversas resoluciones, como las que enunciamos a continuación:

Y "La renuncia de propiedad de parte de un predio que se superpone a otro da por finalizada la duplicidad de partidas" (Tribunal Registral, 2020, p. 1).

En la revisión del texto de ambas resoluciones, se aprecia que la aceptación de la renuncia de área como mecanismo de "finalización" de la duplicidad de partidas se ha sustentado en que el Tribunal Registral, ante la ausencia de normatividad expresa, consideró necesario utilizar el criterio doctrinal que sustenta el artículo 313.2 del Reglamento Hipotecario Español, que prevé que en la doble inmatriculación esta cesará y se cancelará si existe acuerdo entre todos los interesados.

Esta línea de pensamiento es expresada en la Resolución n.o 266-2017-SUNARP-TR-L, bajo el siguiente fundamento:

Personalmente, consideramos que no era necesario acudir a la doctrina española (y menos a un derecho extranjero) para que el Tribunal Registral concluyera que la renuncia de un área que se superpone con otra pone fin a la duplicidad de inscripciones. Si ya había admitido que la renuncia de área genera "desinmatriculación" del área renunciada, es un criterio de lógica básico que si se elimina el supuesto material que da lugar a la superposición de partidas, eso da por concluida esta, aunque ello no esté expresamente previsto en nuestra normatividad registral (al igual que la propia renuncia de área).

Tabla 10